“教育+文旅+康养+田园”——后新冠时代产业振兴的强心剂

田园康养，作为大健康产业的重要组成部分，充分体现了人与自然的和谐共生。特别是随着近些年来乡村振兴战略的实施，乡村环境得到的极大治理，乡村更具活力，更有人气，成了人们向往的生活空间。因此，伴随着疫后大健康产业的快速复苏，田园康养的市场前景不可小觑。

壹

康养已成为一种新的生活方式

康养旅游是将养生理念、生态资源与旅游活动相结合，使人们在旅游、休闲、度假的同时可以体验养生、健康的生活方式。与后疫情时代人民对于旅游度假的需求不谋而合。

在当下“健康中国”的时代战略背景下，人们对于养生和大健康的需求已不单单是治疗，而是表现在预防、治疗、修复、康养——“四结合”。康养是生活新方式，所以大健康时代催生康养旅游，正在逐渐成为大众旅游的常态模式之一和市场投资热点。

《中国康养旅游行业商业模式创新与投资战略规划分析报告》显示，国内养生旅游占旅游交易规模的1%左右， 2016-2020年，我国康养旅游的市场规模呈现快速增长的态势， 2020年市场规模将达1000亿元左右。

这次疫情的爆发，也让康养相关的上市企业股票市值整体呈现稳步上涨趋势。

此外，康养旅游的需求主体还包括1.09亿的中产阶级中追求高品质生活健康人群。“如何体面养老”成为中产阶级的一个新命题。

贰

疫情促使人们再次发现乡村价值

在这段因疫情被“禁足”于家的日子里，让人们变得更加渴望能自由舒展身心的美丽田园，更加渴望能过上李子柒视频中所呈现出的乡村生活。北京大学教授、博导，大地风景首席科学家吴必虎就指出：“今年之后，乡村旅游会更受重视，乡村生产粮食，同时生产精神粮食，发展会很猛。”

叁

“田园康养”

“田园康养”将成为疫后人们追求健康身心和美好生活的有力途径。田园康养，是将田园、健康、养生、休闲、旅游等多元化功能融为一体，以乡村、田园为基础，通过农作、农事等内容建立的回归自然、修身养性的康养度假方式。

受疫情影响，人们的外出需求被严重压抑，疫情过后，户外的需求、自然的需求、运动的需求，将会激增，而田园乡村恰恰是满足这些需求的合适的目的地，亲近自然，农事体验.....最简单的活动满足最原始的心理需求。田园乡村旅游的目的地多处于城郊，出游路程较短，人均消费较低，相较于国内游、出境游，田园乡村游是更容易实现的说走就走的旅行。

“如果整体经济较好，未来会有许多人在乡村和郊区置业，因为人们追求的度假生活、康养生活和慢生活等，城市是满足不了的，这是文旅地产发展的一大方向。”

当下的田园康养产业可谓是赛道已成，资本正跑步进场。因为需求的激增一定会带来强劲的商业机会，资本的嗅觉是最敏锐的，都意识到田园康养项目是一个巨大的风口。

“教育+文旅+康养+田园”将是新地产最新模式！

　　健全生态旅游开发与生态资源保护衔接机制，加大生态旅游扶贫的指导和扶持力度，依法加强自然保护区、森林公园、湿地公园、沙漠公园、草原等旅游配套设施建设，完善生态旅游行业标准；积极打造多元化的生态旅游产品，推进生态与田园、康养、文化、旅游、教育、互联网等产业深度融合，大力发展生态体验、生态科考、生态康养、生态旅游等，倡导智慧旅游、低碳旅游；在贫困地区打造具有较高知名度的50处精品森林旅游地、20条精品森林旅游线路、30个森林特色小镇、10处全国森林体验和各地多个森林养生、田园养生、文旅养生试点基地等。

　　健康与田园旅游相结合，为健康小镇发展奠定基础

　　经济收入及中等收入人群的增长、带薪休假制度的进一步落实和居民消费结构的变化，推动着原来以观光休闲为主体的旅游市场逐渐向以度假居住为核心，结合观光、休闲、体验、养生的度假市场转变，大众度假时代已经全面来临。

　　度假时代下，人们不再追求赶景点、忙拍照，而是希望可以尽可能的停留下来，沉淀心灵、享受生活、体验“闲情逸致”，最终带来身体的放松与心灵的愉悦。可见，旅游度假的核心价值也是游客身心的健康，因此旅游与健康有着天然的耦合性，两者的结合发展，为健康小镇的发展奠定了基础。

　　第一，与生态环境相结合打造田园生态养生：即依托项目地良好的气候及生态环境，构建生态体验、度假养生、温泉水疗养生、森林养生、高山避暑养生、海岛避寒养生、湖泊养生、矿物质养生、田园养生等养生业态，打造休闲农庄、养生度假区、养生谷、温泉度假区、生态酒店、地方元素民宿、茶香小镇等产品，形成生态养生大健康产业体系；

　　第二，与养生养老结合发展田园健康享老：将医疗、气候、生态、康复、休闲等多种元素融入养老产业，发展康复疗养、旅居养老、休闲度假型“候鸟”养老、老年体育、老年教育、老年文化活动等业态，打造集养老居住、养老配套、养老服务为一体的养老度假基地等综合开发项目，带动护理、餐饮、医药、老年用品、金融、旅游、教育等多产业的共同发展。

第三，与体育运动结合打造田园运动康体：依托山地、峡谷、水体等地形地貌及资源，发展山地运动、水上运动、户外拓展、户外露营、户外体育运动、定向运动、养生运动、极限运动、传统体育运动、徒步旅行、探险等户外康体养生产品，推动体育、旅游、度假、健身、赛事等业态的深度融合发展。

　　第四，与文化休闲结合打造田园文化养心：深度挖掘项目地独有的宗教、民俗、历史文化，结合市场需求及现代生活方式，运用创意化的手段，打造利于养心的精神层面的旅游产品，使游客在获得文化体验的同时，能够修身养性、回归本心、陶冶情操。如依托宗教资源，打造文化度假区、依托中国传统文化，打造国学体验基地等。

　　第五，与休闲农业相结合打造健康饮食养生：药食同源，是东方食养的一大特色。因此美食养生可以说是健康旅游中至关重要的一项内容。健康食品的开发，可以与休闲农业相结合，通过发展绿色种植业、生态养殖业，开发适宜于特定人群、具有特定保健功能的生态健康食品，同时结合生态观光、农事体验、食品加工体验、餐饮制作体验等活动，推动健康食品产业链的综合发展。

　　第六，与中医药及现代医学相结合打造康疗养生：康疗养生产品的构成主要是以中医、西医、营养学、心理学等理论知识为指导，结合人体生理行为特征进行的以药物康复、药物治疗为主要手段，配合一定的休闲活动进行的康复养生旅游产品，包括康体检查类产品。它是医疗旅游开发中的重要内容之一。

　　第七，与度假居住相结合打造田园居住养生：居住养生是以健康养生为理念，以度假地产开发为主导而形成的一种健康养生方式。这种养生居住社区向人们提供的不仅仅是居住空间，更重要的是一种健康生活方式。除建筑生态、环境良好、食品健康等特点外，它还提供全方位的康疗及养生设施及服务，并为人们提供冥想静思的空间与环境，达到在恬静的气氛中修身养性的目的。

康养小镇

“教育+文旅+康养+田园”的新地产模式未来必火

　　康养小镇以健康产业为核心，将田园、健康、养生、养老、休闲、文化、旅游等多元化功能融为一体，形成的生态环境较好的特色小镇。国务院在2016年发布的《“健康中国2030”规划纲要》中指出，应积极促进健康与田园、养老、文化、旅游、互联网、健身休闲、食品融合，催生健康新产业、新业态、新模式的升级换代和产业链进化。

1、资源优势

　　适宜创建发展田园康养文旅小镇的地区，一般应有良好的生态环境和气候条件，这是实现健康生活的一个重要基础条件。在这个基础条件上，根据当地不同资源，结合市场需求特点，可以发展融合不同产业体系的康健小镇。

　　如拥有宗教文化、长寿文化、温泉资源、医药产业资源等等。可依托项目地良好的气候及生态环境，构建生态体验、度假养生、温泉水疗养生、森林养生、高山避暑养生、海岛避寒养生、湖泊养生、矿物质养生、田园养生等养生业态，打造休闲农庄、养生度假区、养生谷、温泉度假区、生态酒店/民宿等产品，形成生态养生健康小镇产业体系。

2、产业特色

　　康养小镇的产业应该是以健康为主的，如生态田园产业、养老健康产业、休闲农业产业、度假休闲产业、健康食品产业、体育文化旅游等。

3、功能明确

　　康养小镇不同于一般的小镇，它的功能性更强。以体育产业为例，依托山地、峡谷、水体等地形地貌及资源，发展山地运动、水上运动、户外拓展、户外露营、户外体育运动、定向运动、养生运动、极限运动、传统体育运动、徒步旅行、探险等户外康体养生产品，推动体育、旅游、度假、健身、赛事等业态的深度融合发展，全面优化迭代并深度呈现生命经济的多元化形态。

　　核心价值

　　围绕“康养产业—智慧养老—医养结合—康养小镇—康养田园综合体、政策机遇、国家扶持、创建申报、顶层设计、盈利模式、策划创意、规划设计、产业导入、落地要点、操盘实践、运营模式、IP打造、投融资模式、资源链接、项目考察”等多个方面进行深入剖析与解读，共同探讨康养项目、特色小镇及田园综合体的培育创建及运营。

　　康养产业大热，应如何赚钱？（7种盈利模式）

　　康养产业在国内康养产业大热的情况下，各类专家、专业机构、实业界人士都在探索康养产业的盈利模式，本文列举了七种盈利模式供参考。

康养产业如何赚钱？

赚土地的钱

　　在城市远郊低价拿地开发养老养生项目，随着土地价值提升进而获得土地溢价收益。这部分是最容易、也是开发商最想赚到的钱。

赚服务的钱

　　有康养意愿的人群有消费的需求，所以在护理方面、服务方面供应品种丰富，通过提升服务来盈利。

赚设施的钱

　　为康养人士配置会所及其他服务设施，提供消费场所，通过配套设施获取收益。服务和设施是康养产业的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。

赚人群的钱

　　当一个社区成熟之后，会形成康养人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。

赚量身定做的钱

　　细分市场、研究康养人群的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。而从精神层面和量身定做提升价值需要进行长时间的探索，才有可能实现。

　　目前国内康养产业的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具内涵的盈利模式。

　　具体可分为以下7种：

01销售模式——出售产权

销售产权快速盈利。与传统的出售产权房方式基本一致，以养老、养生、度假概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。通过出售适老化住宅产品快速回笼资金，是目前较为普遍的一种盈利方式。

优势：采用这种模式资金回笼快，模式复制成本低，风险小。

劣势：无法享受物业持有带来的增值收益，也意味着放弃了康养产业链上居住以外的其他衍生价值。

02持有模式——只租不售

　　没有选择出售物业，而是持有并长期租赁，担任起运营商角色，设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目。

　　优势：有利于后期运营的持续收入。

　　劣势：对资金要求高，投资回收期较长，此外对开发商的运营管理有较高要求。

03销售+持有模式——租售并举

　　这种模式可以通过产权销售实现资金快速回笼，降低资金成本和压力，用于经营性物业的建设，同时经营性物业与配套设施又提升了可售物业的市场价值，使整个项目实现内部平衡和良性循环。这种模式是持有型不动产开发的重要策略，为国内大部分康养产业开发商所接受，对于资金实力有限的传统开发商比较合适，适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。

　　优势：这种模式可以缓解资金压力，也可以避免后期运营服务中出现的问题，解决资本投入与后期盈利的问题。

04会员制模式

　　会员制模式是指投资运营商销售会员资格，并为会员提供全方位、多层次的康养服务，通过收取会员费和服务费实现盈利。

　　这种模式以运营商持有物业为基础，以提供康养服务为核心，规避了产权销售的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难题，是养老地产业盈利模式的重要创新。但是由于其存在变相销售产权和会员费过高的问题，目前仍然存在争议。

05逆抵押贷款购房

　　即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。

06转让使用权模式

　　在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。

07分散租赁模式

　　采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式。

　总之，“20万亿的蓝海”的“教育+文旅+康养+田园”新地产模式正吸引着地产业、资本市场及相关企业，成为大家追逐的热点，中国的下一首富一定会诞生在“教育+文旅+康养+田园”这个跨界融合的产业集群里！
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馨怡康养服务有限公司集生态养老、社区养老、康养旅游、候鸟度假、康复医疗、养老项目咨询策划、文化交流活动组织策划、生态旅游项目开发、生态农业研究等于一体的全息产业链多元化的公司。本公司通过借鉴国内外的先进养老理念，积极探索符合中国国情，适合中国老年人养老的多层次、全方位立体化的养老服务模式。致力于打造一流旅居生态养老产业；创造一流旅居休闲养老模式；塑造一流旅居生态养老体系;提供一流旅居养老服务。与全国百余家高端特色老年公寓、多所旅游度假景区进行长期合作，力求为客户提供最优质的特色服务。公司业务范围现已覆盖北京、天津、上海、广州、浙江、江苏、河北、山西等20多个省市。