国家市场监督管理总局发展研究中心  周萌、陈梦缘

房地产经纪服务作为房地产市场交易的重要环节，在匹配买 卖双方、降低交易成本、协助代办相关交易手续等方面发挥着重 要作用。近年来，二手房经纪服务收费标准不透明、收费行为不 规范、价格违法及低价恶性竞争等问题引发社会广泛关注。

一、行业现状

房地产经纪机构一般提供的基础服务是为住房需求者和供 给者提供房源、客源、市场价格等信息，并提供住房交易咨询、 房屋状况查验、协商议价以及代办抵押贷款、税费缴纳、不动产登记、产权核验、资金存管、协助产权过户等相关专业服务。此 外，部分经纪机构会提供房地产经营、住房置业担保、房地产拍 卖、房地产政策咨询、家居设计等多元化增值服务。

( 一 ) 部分国家和地区现状

部分发达国家和我国港台地区房地产经纪行业起步较早，发展相对成熟，大部分国家均以佣金1的形式收取经纪服务费。

美国房屋买卖的佣金费率 (指佣金与房屋成交价的比值) 平 均为 6%，根据房地产种类而有所不同。单栋独立住宅的佣金费 率通常为 3 %~8 %，大型商业用房地产收取的佣金费率为 3 % ~6%，未开发的土地佣金费率达6%~ 10%。房地产经纪基础业务 按大类分为：物业买卖服务、物业租赁服务和咨询服务，此外还 提供房地产资产管理、房地产保险、按揭贷款服务等其他增值服 务 (经纪服务费用另行收取)。

英国房屋买卖的佣金费率取决于经纪服务模式，单一代理模 式指仅委托一家房地产经纪机构提供服务，佣金费率一般为 1% ~2%;多重代理模式指消费者委托几家房地产经纪机构联合起来 提供服务，佣金费率一般为2%~3.5%。不同的经纪机构会存在 10%~ 15%的价格差异。房地产经纪基础业务包括房地产买卖服 务及房地产租赁代理服务，具备一定资质的机构或经纪人还可以 提供房地产抵押、房地产保险、资产管理、商务合同谈判、土地 竞标等增值服务 (经纪服务费用另行收取)。

日本房屋买卖的佣金费率约为 6% (买卖双方共同承担)。根 据日本购房政策，购房者所购房屋若为新房，则无需缴纳佣金， 购买二手房则以房屋总额为基数，采取阶梯式分段收取佣金，费 率全国统一。 日本房地产经纪公司除常规经纪服务外，还提供更 为多元化的增值服务 (经纪服务费用另行收取)，其中有代表性 的包括四项：一是补修和保证服务，二是提供物品保管服务，三 是房屋保洁服务， 四是与银行合作提供过桥货款服务。

我国香港地区房屋买卖的佣金并无法律规定，地产代理可与 客户自行议定。新房的佣金费率一般为房屋售价的2%~2.5% ， 由开发商支付。 二手房的佣金费率一般为成交价的2%， 由业主 和买家各支付 1%。香港地区房地产经纪的基础业务内容是一、 二手房地产买卖及租赁代理服务，包括磋商买卖、草拟条款并安 排客户签订协议等。此外，还提供按揭转介、资产管理服务等增 值服务 (经纪服务费用另行收取)。

(二) 我国 (不含港澳台地区) 现状

1.  行业整体情况

近年来我国经纪机构数量持续增长，实体店面呈现小而散的 局面，行业成熟度有待提高。截至2020 年底，全国房地产经纪 机构约 34. 1 万家，其中仅有 1 家门店的占 53.7%，有 2~ 10 家门 店的占 40.7%，拥有 50 家门店以上的仅占 0.8%。经营年限大于 5 年的经纪机构占总数的 32.9% ，经营 10 年以上的仅占 15.4%。江 苏、广东、浙江三省的经纪机构数量均在 3 万家以上，反映出当地的房地产经纪市场发展较为充分2。

2.  二手房经纪服务情况

我国二手房交易佣金主要包含居间服务费和代办服务费3两部分，多采用一揽子收费方式，佣金费率平均约为 2%，经纪服 务覆盖产权核验、资金存管、协助产权过户等多项内容。受不同 地区的房地产市场热度、城市平均收入水平、行业竞争激烈程度 等多方面因素影响，不同城市间各个房地产经纪机构收费标准差 异较大。 以链家为例，佣金费率在上海约为 2.8-2.9%，深圳约为 1.7- 1.9%，广州约为 2.3-2.5%，成都约为 2.7-2.8%，杭州约为 2-3%。 以北京为例，链家、我爱我家等大型中介机构的佣金费率约为 2%-2.7%，其他中小型中介机构的佣金费率在 1%- 1.5%不等。 此 外，作为房地产经纪机构之间竞争的手段之一，佣金普遍存在折 扣的现象，实际收费往往低于公布的收费标准。

( 三 ) 小结

美国、 日本、德国、加拿大等国家的佣金只包括基础经纪服务，而产权调查、产权保险等保障服务的费用为单独收取。 中国 (不含港澳台地区) 的经纪服务内容主要包括产权核验、资金存管、协助产权过户等内容，采用一揽子收费方式。

美国、 日本的佣金费率平均约为 6%，欧洲大部分国家平均约为 5%，新加坡平均约为 3%，中国香港地区平均约为 2%， 中 国 (不含港澳台地区) 平均为 2%。横向对比来看，中国 (不含港澳台地区) 的佣金费率低于国际平均水平。 同时也需注意到，我国现阶段的房价收入比4还处于较高水平，虽然佣金费率较低，但结合房价与国民收入水平来看，佣金总额还处于较高水平。

二、面临挑战

虽然房地产经纪市场庞大且蓬勃发展，但还存在一些具有“灰犀牛”属性的问题，监管仍面临挑战。

一是收费标准需进一步明确。经纪服务费采取一揽子收费方式，但个别机构对于费用所含的具体服务项目、细项金额、服务内容及服务标准仍较为模糊。据市场监管部门接到的投诉举报反映，有房地产经纪机构收取诸如 “电商费”“茶水费”6等不明费用的情况，这类费用在发生前未尽到告知义务，也未征得消费者 同意，所对应的服务内容也不清晰。

二是收费行为需进一步规范。房地产经纪机构公开承诺佣金 比率，根据机构不同通常为房屋成交价的 1%-3%不等。此外，个 别机构为了更多获利，在实际操作中不履行或不完全履行提供服 务前的价格承诺，涉嫌价格欺诈行为。

三是服务受益者和付费对象不完全匹配。我国房地产经纪同 时为买卖双方服务，购房者一方承担了绝大多数经纪服务费用，而卖房者同样作为享受服务的一方，不付费或仅付极少费用的情 况十分普遍。

四是诚信缺失或引发不正当竞争。来自企业的专家提出，同 一房源信息通常会在多平台公开，有些机构或人员为了 自身利益，会在私下做出违背诚信原则的 “小动作”，如低价恶性竞争导致“跳单”7现象时有发生，通过不正当手段截取商机并压低价格，导致付出劳动的人员并未获得相应报酬，这种失信行为违反 契约精神，触及道德底线，降低社会信任感，易形成恶性循环，引发不正当竞争。

三、对策建议

近年来，各地市场监管部门积极探索房地产领域相关治理措施，维护市场公平秩序，维护人民群众合法权益，严肃查处相关 违法案件，引导广大经营者依法规范经营。相关思考建议如下。

( 一 ) 二手房经纪服务定价需坚持市场化道路

2014 年之前，国家明文规定了房地产经纪服务费的报价区间及标准， 由于房地产经纪机构的报价主动权有限，部分机构出现费率上限不能覆盖成本的情况，经纪公司被迫进入“吃差价”等恶性竞争模式。2014 年 12 月 17 日，国家发展改革委发布《关于 放开部分服务价格意见的通知》(发改价格〔2014〕2755 号 )，明确放开对房地产经纪居间代理服务收取的佣金进行定价管理。为 使二手房经纪服务领域形成良性健康的市场，促进从业人员与相 关机构在服务质量上展开公平的竞争，二手房经纪服务定价需要 坚持走市场化道路，将定价权交给市场，形成企业与消费者双赢 的结果。

(二) 二手房经纪服务可开拓多元化、标准化定价方式

现行国内二手房经纪服务收费方式较为单一，经纪服务项目 清单不够清晰，而不同消费群体对于风险和费率的接受度具有较 大差异，多元化定价方式更有利于市场健康发展。例如，可鼓励 经纪机构提供服务项目清单，列出可选服务项目并标注费用，经 纪机构可根据不同项目提供固定费率或按房价比例收费等多种 方式，或者提供买卖双方共同承担佣金的双边收费模式，促进二 手房经纪服务定价模式趋向于多元化方向发展。

在标准化定价方面，应鼓励各研究机构、学协会等，就相关 服务项目收费清单标准进行探索研究， 明确清单可包含哪类服 务、每类服务的执行标准以及针对不同服务标准的定价区间，推 动服务项目收费透明化，促进二手房经纪服务定价模式向标准化 方向发展。

(三) 二手房经纪服务定价规范化可采取评价式、预警式监管

对服务定价行为的规范化进行评价式监管，可提高对行业定 价的监督与指导效率。针对二手房经纪服务行业的特点，监 管部门可联合研究机构、行业组织等第三方机构制定相关价格规范行为监督评价体系，适时推出分类分级评价监管模式，形成常 态化机制，督促和带动整个行业对存在问题进行整改。

针对收费不规范等问题，监管部门需联合相关部门探索  建立房地产经纪服务价格动态综合监管模式，及时收集、分析各  地价格异动信息，据此发布相关价格预测预警，保障消费者价格  知情权，为监管部门提供技术支撑。针对市场竞争失序、“跳单” 事件时有发生等情况，需要监管部门发力，减少风险事件发生。

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